Что арендодатель должен предусмотреть в договоре, чтобы защитить свою собственность?

Когда арендодатель передает квартирантам свою недвижимость, он должен правильно составить договор, чтобы не лишиться своего имущества. В противном случае выселить нежелательных жильцов даже через суд будет очень сложно. ДОЛГ.РФ узнал у экспертов, что нужно предусмотреть в договоре аренды, а также могут ли произойти ситуации, когда выселение квартирантов из жилья будет невозможным даже через суд.

Могут ли арендаторы захватить квартиру, если что-то не прописать в договоре?

Ведущий юрист Европейской Юридической Службы Юрий Аванесов уверен, что не существует ситуаций, когда из-за неправильно составленного договора собственник мог бы лишиться своего жилья. Он указал, что собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом, в том числе предоставлять его для проживания. Заключая договор найма жилого помещения, собственник обременяет квартиру или дом правами нанимателей. Соответственно, возможность выселить нанимателя зависит от наличия или отсутствия оснований, предусмотренных договором найма. Если у нанимателя более нет оснований для проживания в спорном жилом помещении (например, он не уплатил арендную плату или портит имущество), то собственник вправе обратиться в суд. Он может подать иск о расторжении договора найма и выселении нанимателя либо только иск о выселении.

Что нужно учесть в договоре?

Доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева напоминает, что желательно заключать письменный договор жилищного найма, а не обговаривать все условия его исполнения устно. Только тогда документ станет полноценным гарантом прав обеих сторон правоотношений.

Эксперт назвала обязательные пункты, необходимые для заключения договора:

1. Предмет договора: подробные сведения о сдаваемой квартире, точный ее адрес, индекс, жилая и общая площадь, кадастровый номер, ссылка к приложению к договору, в котором будет содержаться опись всего передаваемого имущества (так арендаторы не смогут присвоить имущество). Также необходимо упомянуть, находиться квартира в залоге или под иным обременением или нет.
2. Стороны договора: Ф.И.О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя, необходимо провести их сверку (дата рождения, место постоянной регистрации); Ф.И.О. и паспортные данные всех лиц, которые планируют проживать в квартире.
3. Срок договора. Если в договоре срок не указан, то он считается бессрочным.
4. Арендная плата: пункт, отражающий, каким образом будет взиматься с нанимателя арендная плата, в какой форме (наличной или безналичной), в какой срок необходимо осуществить оплату, размер платежа. Также в договоре можно предусмотреть рассрочку и отсрочку платежей, санкции за просрочку платежей, условия пересмотра и изменения арендной платы.
5. Права и обязанности сторон. Основная обязанность наймодателя — предоставление жилого помещения по договору в установленный срок. Жилье должно находиться в пригодном для жизни состоянии. Обязанности нанимателя — своевременно вносить арендную плату, не причинять квартире и находящемуся в ней имуществу вреда, а также не допускать проживания там лиц, не упомянутых в документе. Арендодателю желательно прописать запрет на субаренду.
6. Условия и порядок досрочного расторжения договора. Как правило, это нарушение условий договора, недовольство собственника помещения нанимателем, форс-мажорные обстоятельства.
7. Количество визитов собственника. Желательно прописать в договоре, сколько раз и в каких случаях собственник жилого помещения будет посещать нанимателей. Как правило, собственник посещает квартирантов не чаще одного визита в месяц. Этого достаточно для контроля над состоянием жилья и не обременительно для нанимателя.
8. Запреты. Важно установить, какие действия запрещены в квартире, чтобы запрет имел юридическую силу. Например, можно прописать, что в квартире запрещено курить, заводить домашних животных, делать ремонт, сверлить стены. В случае несоблюдения данных запретов наймодатель имеет полное право расторгнуть данный договор.
9. Дата заключения договора и подписи сторон.